Louer ou investir dans des locaux professionnels : ce qui change à l’approche de 2027

Louer ou investir dans des locaux professionnels : ce qui change à l’approche de 2027

À l’approche de 2027, un bailleur doit savoir comment il facturera ses loyers, un locataire doit mesurer le coût réel de son implantation et un acquéreur doit chiffrer les travaux qui resteront à sa charge. Ces trois questions se règlent avant la signature, à partir du bail, des avis fiscaux et des données techniques du bâtiment.

Septembre 2027 — La facturation électronique s’étend aux PME

Le 1er septembre 2027, les PME et les micro-entreprises devront émettre des factures électroniques pour leurs opérations entrant dans le champ de la réforme. La réception s’applique déjà depuis le 1er septembre 2026 aux entreprises établies en France et assujetties à la TVA. Pour un bailleur, le premier contrôle porte sur le régime de TVA du loyer et la situation du locataire. Un loyer soumis à la TVA, facturé dans le cadre d’une opération domestique entre deux assujettis établis en France, entre en principe dans le dispositif. Les opérations exonérées visées par la réforme, comme la location nue exonérée, suivent un traitement différent. Vérifiez séparément les obligations de réception du bailleur. Entreprendre Service Public — Facturation électronique

Énergie — Les données et les travaux à examiner avant de signer

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire concerne notamment les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface d’activités tertiaires atteint au moins 1 000 m², selon le périmètre réglementaire. Un lot plus petit peut donc être concerné. Les assujettis renseignent chaque année leurs consommations dans OPERAT. L’objectif de 2030 peut être atteint en visant une baisse de 40 % par rapport à une consommation de référence admissible ou en atteignant une valeur absolue adaptée à l’activité. Demandez l’historique des consommations, les attestations disponibles et les travaux prévus. Ministère de la Transition écologique — Éco Énergie Tertiaire

Le calendrier des systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (BACS) est distinct. Pour les bâtiments tertiaires existants relevant de la tranche de puissance supérieure à 70 kW et inférieure ou égale à 290 kW, l’échéance générale a été reportée au 1er janvier 2030. Les installations existantes de plus de 290 kW relèvent d’un calendrier antérieur. Vérifiez la puissance et les caractéristiques de l’installation, notamment lors d’un renouvellement. Ministère de la Transition écologique — Calendrier BACS · Guide d’application

Louer ou acheter — Comparer les coûts sur la même durée

Pour un achat destiné à la location, partez du loyer effectivement encaissé. Retranchez les charges restant au propriétaire, les périodes de vacance et les travaux à provisionner. Évaluez ensuite la trésorerie après remboursement du financement. Pour un bail, comparez le coût total sur la période d’occupation envisagée, avec et sans franchise. La distinction entre bail commercial et bail professionnel est importante pour l’analyse des charges et des modalités de sortie. Entreprendre Service Public — Charges du bail commercial · Bail professionnel

Fiscalité — Les échéances à inscrire au calendrier

La taxe foncière se pilote à partir de l’avis du propriétaire. En bail commercial, vérifiez dans le contrat si elle peut être refacturée et comment la quote-part a été calculée. Pour la taxe annuelle sur les bureaux, contrôlez le territoire, l’usage et la surface avant d’inscrire une charge au budget. DGFiP — CFE · Taxe sur les bureaux en Île-de-France · Taxe sur les bureaux en région PACA

Comment le Cabinet Fiscimo France vous accompagne

Nous vous aidons à comparer le coût d’une location et d’un achat, à rassembler le bail et ses annexes, à rapprocher les charges des justificatifs et à établir un calendrier des démarches. Pour un achat, nous pouvons organiser les pièces destinées au notaire et au technicien chargé d’examiner le bâtiment. Lorsque l’interprétation du bail, une question de TVA ou une contestation fiscale appelle une analyse juridique, nous pouvons coordonner l’intervention d’un avocat compétent.

FAQ — 13 questions avant de louer ou d’investir

1. Quel est le principal changement fiscal à anticiper en 2027 ?
Le passage à l’émission électronique pour les opérations concernées des PME et micro-entreprises à compter du 1er septembre. Pour un bailleur, commencez par vérifier le traitement TVA de chaque loyer.

2. Un PDF envoyé par courriel suffit-il ?
Pour une opération soumise à la réforme, la facture doit transiter par une plateforme agréée, directement ou via une solution compatible. Entreprendre Service Public

3. Tous les loyers professionnels sont-ils soumis à la TVA ?
En principe, la location nue est exonérée, avec possibilité d’option sous conditions. Examinez le bail, le type de local et les justificatifs du régime appliqué. Entreprendre Service Public — Loyer commercial

4. Une SCI doit-elle vérifier la réforme de la facturation ?
Oui. Examinez sa situation au regard de la TVA, les opérations qu’elle réalise et les obligations de réception et d’émission séparément.

5. Un bureau de 400 m² peut-il relever d’Éco Énergie Tertiaire ?
Oui, si le lot s’inscrit dans un périmètre assujetti dont les activités tertiaires cumulent au moins 1 000 m².

6. Quelles pièces énergétiques demander ?
Demandez les consommations, les attestations OPERAT lorsqu’elles existent, les données sur le chauffage et la climatisation, ainsi que les devis de travaux envisagés.

7. Le report du BACS à 2030 concerne-t-il toutes les installations ?
Les délais dépendent notamment de la puissance et du caractère neuf ou existant du bâtiment. Les installations existantes de plus de 290 kW suivent un calendrier antérieur.

8. Quelles taxes peut-on me refacturer ?
Certaines taxes, dont la taxe foncière, peuvent être imputées au locataire commercial dans les conditions applicables. Vérifiez l’inventaire annexé au bail et la clé de répartition.

9. Comment comparer deux projets de bail ?
Retenez la même durée. Additionnez loyer, charges, taxes, énergie et travaux, puis déduisez les franchises négociées.

10. Quel chiffre regarder avant d’acheter pour louer ?
Estimez le revenu restant après vacance, charges du propriétaire et travaux, puis calculez la trésorerie après financement.

11. Quels documents demander pour un local déjà loué ?
Le bail, ses avenants, le décompte des charges, l’historique des loyers encaissés et les pièces relatives aux travaux prévus.

12. Que faire si j’ouvre un établissement fin 2026 ?
Vérifiez la déclaration initiale de CFE 1447-C-SD, à déposer au plus tard le 31 décembre 2026 pour une création d’établissement en 2026.

13. Qui peut examiner une clause de travaux ou une contestation fiscale ?
Le cabinet peut constituer le dossier et suivre les démarches administratives. Un avocat peut analyser la clause ou la contestation et vous conseiller sur les suites à donner.

DAGO ABDELBASSIT
Responsable du Pôle Fiscal · Immobilier · Affaires
CABINET FISCIMO FRANCE
Téléphone — +33 6 02 04 32 55
Siège social — 61, rue de Lyon, 75012 Paris
Interventions — Paris · Île-de-France · Marseille · Lyon · France
Excellence · Discrétion · Sécurité
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